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STJ: Terceira Turma confirma dispensa de formalidades excessivas para execução extrajudicial de taxas condominiais

Para comprovar o crédito na execução extrajudicial de taxas condominiais, o condomínio precisa apresentar apenas cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias, além dos documentos que comprovem a inadimplência.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o pedido de anulação da execução feito pelos coproprietários de uma unidade de condomínio em Santa Catarina, os quais sustentavam que seria obrigatória a apresentação do registro da convenção condominial em cartório de imóveis e do orçamento anual aprovado em assembleia. Para o colegiado, tais exigências são desnecessárias, não têm previsão legal e onerariam demasiadamente o exequente.

O pedido de anulação da execução foi negado pelo juízo de primeiro grau e pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC). A corte estadual destacou que o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil (CPC) – que trata dos títulos executivos extrajudiciais – não impõe alto grau de formalismo para que o condomínio ingresse com a execução de taxas condominiais, como sugerido pelos executados.

No recurso ao STJ, os devedores insistiram em que a execução só seria possível caso o condomínio apresentasse aqueles documentos.

CPC permite execução de título extrajudicial de crédito condominial

A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que as regras sobre cobrança de quotas condominiais sofreram modificações relevantes no CPC de 2015, com sua elevação à condição de título executivo extrajudicial – o que trouxe mais rapidez e eficiência à satisfação do crédito condominial.

Segundo a ministra, essa modificação também permitiu a propositura direta da execução das contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção do condomínio ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

A execução é possível – continuou a relatora – com os documentos comprobatórios do direito creditício, dispensando-se o excesso de formalidades na maneira como são apresentados.

Registro de convenção em cartório é desnecessário na relação analisada

Especificamente sobre o registro da convenção em cartório, Nancy Andrighi esclareceu que a condição é necessária para tornar o documento oponível a terceiros, sendo dispensável no exame da relação entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor).

Nessa linha, a ministra lembrou ainda a Súmula 260 do STJ, que confirma a eficácia da convenção de condomínio aprovada – ainda que sem registro – para regular as relações entre condôminos.

Além de os documentos apontados pelos devedores não serem requisitos previstos legalmente, a relatora avaliou que impor exigências excessivas só faria retardar a execução do direito creditício, “prejudicando os demais condôminos e, eventualmente, premiando o inadimplente”.

Leia o acórdão no REsp 2.048.856.

STJ