Laudêmio é ônus do vendedor, mesmo que declaração como terreno de marinha seja posterior à construção do prédio

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio na venda de um apartamento no litoral é do vendedor, mesmo que o terreno tenha sido declarado da União em momento posterior à construção do prédio. Os ministros deram provimento ao recurso da construtora, que em segunda instância havia sido condenada a arcar com o laudêmio.

No caso analisado pela turma, um particular adquiriu da construtora um imóvel em região litorânea. Posteriormente, esse particular cedeu os direitos sobre o imóvel, mas não conseguiu a documentação necessária para a transferência devido à falta de pagamento do laudêmio, valor devido à União pelos ocupantes de imóveis construídos em terrenos de marinha.

Segundo os ministros, a situação é comum no litoral brasileiro. A cada transferência de domínio desses imóveis, um novo laudêmio é devido à União.

Para o ministro relator do caso, Luis Felipe Salomão, o caso analisado é peculiar porque, quando o imóvel foi vendido da construtora para o primeiro proprietário, não havia registro de que se tratava de imóvel construído em terreno de marinha. Quando este proprietário vendeu o apartamento, deparou-se com a pendência do pagamento do laudêmio, equivalente a 5% do imóvel.

O proprietário teve êxito na demanda judicial que condenou a construtora a arcar com o valor, ao fundamento de que a empresa se comprometera a entregar a escritura sem pendências ao primeiro comprador.

No recurso ao STJ, a construtora alegou que havia cláusula expressa transferindo o ônus do laudêmio para o adquirente, bem como que a modificação na situação do terreno, declarado como de marinha, foi posterior ao negócio jurídico feito com o particular, e que o primeiro comprador assumiu em contrato todas as obrigações de pagamento de taxas referentes ao imóvel, desde o momento da compra.

Condição posterior

Para o ministro Luis Felipe Salomão, apesar da particularidade do caso, a construtora só estaria obrigada a arcar com o pagamento de laudêmio se isso fosse exigido no momento do negócio jurídico com o primeiro comprador.

Como a discussão é referente à mudança de domínio do primeiro comprador para o segundo, e a declaração de que o imóvel estava em terreno de marinha é posterior à venda inicial, não há como exigir da construtora o pagamento, de acordo com a maioria dos ministros da turma.

O relator destacou que não procede o argumento do primeiro proprietário de que o imóvel só foi comprado e vendido porque não era exigido laudêmio na localidade, e que a responsabilidade seria da construtora por vender um imóvel que sofreu restrições.

“A responsabilidade de pagamento da taxa de ocupação nasce com a inscrição do terreno de marinha na Secretaria do Patrimônio da União”, afirmou o ministro. “Havendo transferência do aforamento (venda, doação, permuta, sucessão universal, dentre outras formas), a obrigação pelo recolhimento do laudêmio deve ser daquele que transfere o domínio útil, o enfiteuta, e não do adquirente”, concluiu.

O ministro lembrou que, no momento da venda do imóvel feita pela construtora, não havia como prever que no futuro ele seria classificado como terreno de marinha, não sendo razoável exigir da construtora o pagamento do laudêmio.

Leia o voto do relator.

REsp 1399028